ESTIM, votre partenaire de confiance dans un marché immobilier qui se transforme

Vous êtes propriétaire-bailleur et vous percevez chaque mois une rémunération sur votre logement locatif. Afin de conserver une relation cordiale avec votre locataire, il est essentiel de s’informer sur les droits dont il dispose ainsi que sur vos obligations de bailleur.

Il faut savoir que le droit du locataire est encadré par la loi du 6 juillet 1989, dans le but de réglementer les relations entre le bailleur et l’occupant du logement. Les deux parties s’engagent alors à respecter certaines obligations et bénéficient de droits qui leur sont propres. Pour vous aider à gérer vos investissements locatifs dans les règles de l’art, ESTIM décode les différents droits et devoirs du locataire.

Les obligations du locataire

Payer le loyer et les charges

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue sur le contrat de bail. En échange, vous devez lui remettre une quittance de loyer par courrier ou en main propre (voire par mail si le locataire est d’accord).

Toutefois, sachez que le locataire n’est pas dans l’obligation d’effectuer un paiement mensuel, et il peut librement choisir le mode de règlement (chèque, espèce, virement ou prélèvement automatique). À savoir que le paiement en espèces est seulement possible pour un loyer inférieur à 1000 euros.

Entretenir correctement le logement, initialement en bon état, et éviter les nuisances sonores

Le locataire doit maintenir le logement dans un état convenable. Si vous constatez des dégradations en cours de bail, l’occupant doit être capable de prouver qu’elles ont été causées par un cas de force majeure, une malfaçon, ou par une tierce personne qui s’est introduite chez elle à son insu.

Par ailleurs, l’occupant du logement doit respecter les horaires prévus pour les nuisances sonores, notamment pour l’entretien d’un jardin. Il doit également éviter le tapage diurne et nocturne.

En tant que propriétaire, vous êtes garant de la bonne conduite de votre locataire, vis-à-vis de la copropriété.

Les droits du locataire

Accéder à un logement décent

Avant tout, définissons les caractéristiques d’un logement décent :

• surface minimum habitable (9 m2 ou 20 m3)
• pièce principale dotée d’une source de lumière
• cuisine avec un évier
• sanitaire en bon état
• accès à l’eau potable
• une évacuation des eaux usées
• logement sécurisé et équipé de matériel le rendant conforme à un usage d’habitation (électricité, gaz et chauffage), conforme aux critères de performance énergétique minimale, et sans être infesté de nuisibles ou de parasites.

En tant que bailleur, vous devez faire le nécessaire pour que votre bien soit décent, suivant ce qui est précisé sur le contrat de bail (notamment la liste des équipements en état de fonctionnement).

En cas de travaux dans le logement :

Si les travaux relèvent de votre initiative en qualité de bailleur

Vous devez transmettre une notification de travaux au locataire, si vous souhaitez transformer le logement pour une remise en état ou améliorer la performance énergétique.

Sur la notification de travaux, pensez à informer sur la nature et la durée des travaux prévus avant le début des interventions. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire est en droit de vous demander une réduction du loyer. Et si le logement devient inhabitable, il peut mettre un terme au bail. Sachez par ailleurs que les travaux ne peuvent pas être effectués les week-ends et les jours fériés, sans l’accord du locataire.

Pour des travaux à l’initiative du locataire

La loi interdit au locataire de transformer la structure d’un logement ou d’y effectuer des aménagements conséquents. Ceci dit, il peut parfaitement réaliser des travaux mineurs, tant que cela reste dans le but d’effectuer des petites réparations ou d’entretenir l’état du logement. L’occupant peut également installer des structures facilement démontables ou effectuer la décoration qu’il souhaite, tant que cela ne relève pas de l’extravagance (cas de la peinture).

Droit de préemption, sous-location et résiliation de bail

Quand et comment le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

Si vous donnez congé au locataire à la fin du contrat de bail en vue de vendre le bien, avec ou sans l’aide d’une agence, vous devez lui accorder un droit de priorité pour l’achat du bien. C’est le droit de préemption. Toutefois, cette règle ne s’applique uniquement que pour un bien en location « vide », c’est-à-dire, non meublé.

Pour cela, vous devez lui adresser une lettre de congé pour vendre 6 mois avant la fin du contrat de bail. Ce courrier doit être soit recommandé avec AR, soit par huissier, et doit nécessairement mentionner le prix (idéalement fixé à la suite d’une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier tel qu’ESTIM) ainsi que les conditions de vente. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter votre offre ou la décliner. S’il accepte d’acheter le logement, vous avez 2 mois pour signer l’acte de vente devant un notaire (voire 4 mois s’il demande un prêt à la banque). S’il la refuse, il devra quitter le logement à la fin du bail au plus tard.

Attention : Si le prix proposé initialement au locataire est revu à la baisse (suite à une négociation d’un futur acquéreur, par exemple), il faudra proposer le nouveau prix au locataire, dans un nouveau courrier, sous la même forme que le 1^er courrier, le locataire restant prioritaire à l’achat par rapport à tout autre acquéreur.

Le locataire bénéficie alors d’un nouveau délai, d’un mois, pour donner sa réponse…

Cette préemption/préférence peut être lourde en cas de mauvaise estimation du prix de vente, car à chaque baisse de prix, il faut réinformer le locataire qui bénéficie à chaque fois d’un nouveau délai de réflexion.

D’où la nécessité de faire appel à un professionnel tel qu’ESTIM pour faire une bonne évaluation dès le départ et respecter le formalisme et les délais inhérents au courrier.

Le locataire est-il en droit d’accorder une sous-location ?

Si le locataire envisage de sous-louer le logement, il doit obtenir votre accord écrit. Si vous acceptez, celui-ci peut librement faire une sous-location. Votre locataire peut ainsi fixer le montant de loyer qu’il souhaite, tant que la valeur n’excède pas le montant du loyer initial. En cas de dégradations, il est seul responsable vis-à-vis du bailleur.

Comment résilier le contrat de location ?

Si votre locataire souhaite quitter le logement en cours de bail, il peut le rompre à tout moment via une lettre recommandée. Il doit cependant respecter un préavis de 3 mois.

Par contre, si c’est vous, bailleur, qui souhaitez interrompre le contrat de location, cela n’est possible que pour certains motifs : en cas de vente, en cas de reprise pour l’occuper en tant que résidence principale ou en cas d’occupation par un parent proche. Rappelez-vous qu’en cas de résiliation pour vente d’un logement non meublé, le locataire reste prioritaire s’il se porte acquéreur. Dans les autres cas, le locataire dispose d’un délai de préavis d’un mois pour un logement meublé, ou 3 mois pour un logement vide, et à compter de la réception de la lettre de résiliation de bail, par lettre recommandée avec AR ou par remise en main-propre ou par huissier.

Les droits des locataires protégés

Qui sont les locataires protégés ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne la définition d’un locataire protégé.

3 critères :

Il s’agit d’une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de location, et qui dispose de revenus modestes (conditions cumulatives). Chaque année, le Ministre chargé du Logement définit par arrêté le plafond de ressources que les locataires protégés ne doivent pas dépasser.

Attention : Il s’agit de revenus réguliers du locataire ; les revenus exceptionnels (tels que le produit de la vente d’un bien immobilier) ne sont pas pris en compte !

 Enfin, la location doit être la résidence principale du locataire, que ce soit en meublé ou « vide ».

Une deuxième situation permet aussi de qualifier un locataire de « protégé » :

lorsqu’un locataire, quel que soit son âge, a à sa charge une personne de plus de 65 ans ayant des revenus modestes. Cependant, le montant cumulé des ressources du foyer doit rester inférieur au plafond de ressources fixé par arrêté.

Quelles sont les conditions pour résilier le bail d’un locataire protégé ?

Dans certains cas, vous êtes en droit d’interrompre le contrat de location, même si votre locataire est protégé :

• Lorsque vous remplissez les mêmes critères que l’occupant protégé :

si vous êtes âgé de plus de 65 ans ou si vous percevez un revenu modeste (il suffit de l’une des 2 conditions).

• Si le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment en cas d’impayés du loyer. Cela devient un motif sérieux et légitime de non-renouvellement automatique du contrat de bail
• Si vous lui proposez, pendant la période de préavis, une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières, dans un secteur géographique proche (pas plus de 5 km alentours).

D’ailleurs, la résiliation pour vente n’est possible que dans ce cas de figure.

Vous devez respecter les mêmes motifs de résiliation de bail que pour un locataire non protégé (congé pour vente ; congé pour reprise ou congé pour motif légitime et sérieux), ainsi que le même formalisme (préavis ; lettre recommandé AR ou remise en main-propre ou huissier).

Vous êtes propriétaire d’un bien en location et vous envisagez de le vendre ? Ou bien vous aimeriez procéder à un nouvel investissement locatif ? Quel que soit votre projet, votre partenaire ESTIM met à votre disposition ses 30 ans de savoir-faire pour vous conseiller et vous accompagner dans votre démarche de vente ou d’achat. Contactez-nous pour plus d’information.